Quy định về yêu cầu và thời gian bảo hành công trình xây dựng mới nhất 2023

Thế nào là bảo hành công trình xây dựng? 

I.

Trên thực tế, có rất nhiều công trình sau một thời gian xây dựng và sử dụng thì xảy ra tình trạng xuống cấp, rạn nứt, hư hỏng làm ảnh hưởng đến mỹ quan, sự an toàn cho người sử dụng.
Vì vậy, xác định trách nhiệm của cá nhân, tổ chức thi công công trình nhằm khắc phục, sửa chữa hay còn gọi là bảo hành công trình xây dựng là điều cần thiết.

II.

Thời gian bảo hành cho một công trình xây dựng thường được quy định trong hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng. Thời gian bảo hành có thể thay đổi tùy theo loại công trình và các điều kiện cụ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, thời gian bảo hành thông thường dao động từ 1 đến 5 năm, tùy thuộc vào phạm vi công việc và yêu cầu cụ thể của dự án.

III.

Trong suốt thời gian bảo hành, nhà thầu xây dựng phải chịu trách nhiệm sửa chữa mọi lỗi hoặc vấn đề kỹ thuật xuất hiện trong công trình mà họ đã xây dựng. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu nhà thầu hoàn thiện công trình và khắc phục mọi sai sót trong thời gian bảo hành này, mà không phải trả thêm tiền.

IV.

Các điều khoản cụ thể về thời gian bảo hành và quyền lợi của cả hai bên thường được thảo luận và đàm phán trong quá trình ký kết hợp đồng xây dựng. Do đó, quý vị nên tham khảo hợp đồng cụ thể và thỏa thuận với nhà thầu và chủ đầu tư để biết thêm chi tiết về thời gian bảo hành cho dự án xây dựng cụ thể mà quý vị quan tâm.

Quy định cụ thể về thời hạn bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành

Thời gian bảo hành, nâng cấp, cải tạo từng hạng mục công trình, công trình xây dựng mới được quy định chi tiết tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng, bảo trì công trình xây dựng và được tính từ khi chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng.

Cần lưu ý rằng, không phải lúc nào cũng bắt buộc công trình xây dựng phải hoàn thành mới được nghiệm thu mà tùy theo đặc thù của từng hạng mục, công trình xây dựng có thể còn một số tồn tại về chất lượng nhưng về cơ bản không có ảnh hưởng đến tuổi thọ của công trình, khả năng chịu lực, công năng và có thể đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng thì chủ đầu tư có thể nghiệm thu từng phần hoặc nghiệm thu có điều kiện. Trường hợp này, thời hạn bảo hành cũng được tính từ thời điểm từng phần của hạng mục công trình, công trình xây dựng được nghiệm thu.

* Đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng

Tùy thuộc vào việc phân loại cấp hạng mục công trình, công trình xây dựng mà thời hạn bảo hành được quy định khác nhau:

– Công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I, ví dụ công trình điện hạt nhân; nhà máy in tiền; đường sắt cao tốc; trường đại học, cao đẳng có tổng số sinh viên toàn trường trên 8000 người; cầu phao có lưu lượng quy đổi trên 3000 xe /ngày đêm…: Thời gian bảo hành kể từ ngày nghiệm thu là không ít hơn 24 tháng.

– Công trình, hạng mục công trình còn lại (cấp II, cấp III, cấp IV ) như đường ô tô có tốc độ thiết kế từ 60 đến 80 km/h; cơ sở hỏa táng; kho lưu động…: Thời gian bảo hành kể từ ngày nghiệm thu không ít hơn 12 tháng.

– Nhà ở: Do đặc thù về hình thức và phương thức sử dụng, thời hạn bảo hành đối với nhà ở sẽ tuân theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014.

+ Nếu là nhà ở chung cư: thời gian bảo hành là tối thiểu 60 tháng tính từ khi nhà thầu hoàn thành việc xây dựng công trình, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng.

+ Nếu là nhà ở riêng lẻ: Thời gian bảo hành công trình là tối thiểu 24 tháng tính từ khi hoàn thành việc xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng.

* Đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ

Căn cứ theo hợp đồng xây dựng giữa nhà thầu cung ứng thiết bị và chủ đầu tư để xác định thời hạn bảo hành đối với thiết bị công trình, công nghệ. Tuy nhiên, thời hạn bảo hành trong hợp đồng không được ngắn hơn thời hạn bảo hành của nhà sản xuất và thời hạn bảo hành được tính từ thời điểm công tác lắp đặt thiết bị được hoàn thành, có biên bản nghiệm thu.

Ngoài những yêu cầu chung về thời hạn bảo hành hạng mục công trình, công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ nêu trên, tùy theo tình hình thực tế mà nhà thầu và chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhau về việc bảo hành riêng từng phần, từng gói thầu thi công hay lắp đặt thiết bị ngay cả khi toàn bộ công trình chưa hoàn thành. Thời gian bảo hành đảm bảo theo nguyên tắc chung, không ít hơn thời gian bảo hành như đã phân tích ở trên.

Trong quá trình thi công, xây dựng không thể tránh khỏi nhưng sai sót, sự cố dẫn đến những khiếm khuyết về chất lượng của hạng mục công trình, công trình xây dựng, thiết bị được cung ứng và các nhà thầu đã tự động sửa chữa, khắc phục nhưng vẫn xảy ra lỗi thì thời hạn bảo hành có thể sẽ kéo dài hơn. Mức độ dài hơn bao lâu sẽ do chủ đầu tư và các nhà thầu tự thỏa thuận với nhau trước khi được nghiệm thu.

Trách nhiệm của mỗi bên trong bảo hành công trình xây dựng

* Đối với nhà thầu

Là những đơn vị trực tiếp thi công, cung ứng thiết bị và các hạng mục khác trong công xây dựng, mỗi nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm với phần việc của mình như sau:

– Khi chủ sở hữu hay người quản lý, sử dụng công trình phát hiện ra những hư hỏng hoặc khiếm khuyết của công trình thì chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thông báo với chủ đầu tư. Dựa trên thông báo, yêu cầu và thời gian bảo hành công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, chủ đầu tư sẽ yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành trong phạm vi trách nhiệm của mình và nhà thầu bắt buộc phải thực hiện yêu cầu bảo hành. Trong thời hạn bảo hành, nhà thầu cũng phải tự chịu mọi chi phí liên quan đến việc thực hiện bảo hành công trình xây dựng, cung ứng thiết bị do mình thi công và cung ứng.

– Dựa trên nguyên tắc bồi thường, có lỗi của pháp luật dân sự, tức là các bên chỉ phải thực hiện bồi thường khi có lỗi, có thiệt hại thực tế xảy ra. Nghĩa là, nếu những hư hỏng, khiếm khuyết hay nguyên nhân bất khả kháng mà không phải do lỗi từ nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị thì các nhà thầy này có quyền từ chối công việc bảo hành công trình xây dựng. Ngược lại, nếu là do lỗi của nhà thầu và đã được chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng thông báo nhưng nhà thầu không bảo hành thì chủ đầu tư có quyền thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Số tiền bảo hành sẽ được chủ đầu từ trừ từ mức tiền bảo hành hoặc thư bảo lãnh của ngân do nhà thầu ký kết.

– Sau khi kết thúc thời gian bảo hành, các nhà thầu có trách nhiệm phải lập báo cáo, yêu cầu chủ đầu tư xác nhận công tác bảo hành công trình xây dựng. Chỉ khi có xác nhận của chủ đầu tư và kết quả nghiệm thu thì việc bảo hành công trình xây dựng của nhà thầu xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị mới được coi là hoàn thành.

* Đối với chủ đầu tư

– Chủ đầu tư, người quản lý, sử dụng công trình cần thực hiện đúng quy định liên quan đến việc vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác và sử dụng công trình xây dựng. Điều này là hoàn toàn hợp lý, bởi công trình xây dựng là sự thỏa thuận xây dựng giữa các bên, nếu chủ đầu tư, người sử dụng, quản lý công trình không tuân theo quy tắc vận hành, sử dụng công trình thì việc công trình xuống cấp hay hư hỏng các thiết bị là điều dễ dàng xảy ra, dẫn đến thiệt hại trước tiên cho người sử dụng, sau là thiệt hại cho các nhà thầu khi chưa đến thời hạn bảo hành mà phải bảo hành.

– Chủ đầu tư công trình xây dựng có trách nhiệm phải kiểm tra công tác bảo hành của nhà thầu xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị theo nội dung bảo hành hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Sau khi các nhà thầu thực hiện bảo hành xong thì chủ đầu tư cũng phải nghiệm thu theo đúng quy định để đảm bảo việc bảo hành của nhà thầu.

– Chủ đầu tư sau khi nhận được báo cáo của nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thì phải có trách nhiệm xác nhận việc hoàn thành bảo hành công trình xây dựng đó. Việc xác nhận hoàn thành bảo hành công trình phải được lập thành văn bản gửi đến các nhà thầu.

Như vậy, bất cứ công trình xây dựng hay thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được sử dụng trong các công trình xây dựng cũng có một khoảng thời gian nhất định cũng có thể dẫn tới hư hỏng, hao mòn, không còn nguyên giá trị. Hơn nữa, khi tiến hành thi công xây dựng hay lắp đặt các thiết bị, cần gắn liền trách nhiệm của những đơn vị, nhà thầu với từng hạng mục xây dựng, công trình xây dựng, cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ, tránh việc làm ẩu, làm sai, cung cấp thiết bị kém chất lượng làm ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng thì yêu cầu bảo hành là yêu cầu cần thiết và bắt buộc phải có. Chủ đầu tư và các nhà thầu nên nắm rõ những quy định về bảo hành để thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Thời hạn bảo hành đối với các loại công trình xây dựng

Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng. Theo quy định của Nghị định 46/2015/NĐ-CP  nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện.

Thứ nhất:
Thời gian bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi nghiệm thu và được quy định như sau:

1. a) Không ít hơn 24 tháng đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I;
   b) Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại;
   c) Riêng đối với nhà ở, thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Ngoài ra:
– Thời gian bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt thiết bị.
– Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời gian bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình nhưng không ít hơn thời gian bảo hành quy định như trên.
– Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời gian bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.

Thứ hai:

– Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về

– Quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng;

– Thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; mức tiền bảo hành;

– Việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành và việc thay thế tiền bảo hành công trình xây dựng bằng thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương.

Các nhà thầu nêu trên chỉ được hoàn trả tiền bảo hành công trình hoặc giải tỏa thư bảo lãnh bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành công việc bảo hành.

– Đối với công trình sử dụng vốn nhà nước, mức tiền bảo hành tối thiểu được quy định như sau:

1. a) 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I;
2. b) 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại;
3. c) Mức tiền bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức tối thiểu nêu trên để áp dụng.